Zarządy spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych coraz częściej muszą stawić czoła problemowi narastających zaległości czynszowych. W wielu przypadkach decyzja o skierowaniu sprawy do komornika zapada niemal automatycznie. Tymczasem warto zadać sobie jedno, kluczowe pytanie: czy egzekucja komornicza naprawdę się opłaca?
Wielu zarządców nie zdaje sobie sprawy z prostego faktu: komornik działa przede wszystkim we własnym interesie. Choć jego zadaniem jest odzyskanie należności dla wierzyciela, to z każdej egzekwowanej kwoty potrąca sowitą prowizję – zazwyczaj od 10% do 15% wartości odzyskanych środków. W przypadku szybkiej spłaty długów może to być 3–5%, ale to sytuacje rzadkie.
Co więcej, jeżeli dłużnik nie ma wystarczającego majątku lub ukrywa swoje dochody, koszty postępowania mogą przewyższyć faktyczne wpływy. Zdarza się, że po wielu miesiącach egzekucji wspólnota otrzymuje zaledwie ułamek należności – reszta trafia do komornika jako opłaty, zaliczki i inne koszty.
W jednej ze wspólnot mieszkaniowych właścicielka mieszkania zalegała z opłatami na łączną kwotę 14 000 zł. Sprawa trafiła do komornika. Po 1,5 roku egzekucji wspólnota otrzymała… 2 700 zł. Reszta poszła na opłaty.
W innej wspólnocie, zarząd zdecydował się zadzwonić do zadłużonego pana Marka. Okazało się, że jest po rozwodzie, ma depresję i ledwo wiąże koniec z końcem. Po rozmowie zgodził się na raty po 400 zł miesięcznie. Po 10 miesiącach spłacił 4 000 zł. Bez sądu. Bez komornika. Bez prowizji.
W kolejnej wspólnocie mieszkaniowej egzekucja dotyczyła kwoty 12 000 zł. Po dwóch latach komornik przekazał wierzycielowi… 2 100 zł. Reszta została „skonsumowana” przez opłaty egzekucyjne, zaliczki na korespondencję i koszty bezskutecznych działań.
Czy to jest efektywne działanie?
Postępowanie komornicze to nie tylko finansowe straty. To także:
Wspólnoty, które decydują się na indywidualne rozmowy z dłużnikami, często odzyskują więcej – szybciej i taniej. Nawet jeżeli dłużnik nie ma środków na natychmiastową spłatę całości, może podpisać ugodę rozkładającą dług na raty, a wspólnota zyskuje realne pieniądze – bez pośredników, bez prowizji, bez wielomiesięcznego oczekiwania.
Dodatkowo, porozumienie:
Zamiast iść na skróty i oddawać sprawę do komornika – który potrąci sobie z pieniędzy często więcej niż dłużnik realnie był winien – warto budować kulturę dialogu. Nie chodzi o pobłażliwość, lecz o ekonomiczny rozsądek i skuteczność.
Podsumowując:
Wybór jest prosty. Albo wspólnota prowadzi rozmowy, podpisuje ugody i odzyskuje realne pieniądze – albo oddaje sprawę komornikowi, który pierwszy bierze dla siebie, a resztki przekazuje wierzycielowi. Czy naprawdę na tym ma polegać skuteczna windykacja?
